同城解读:政策调控下的房价去向几何?攀枝花是涨还是····

  8月,继中央系列地产调控政策宣布后,四川省人民政府官方网站发布《四川省人民政府办公厅关于进一步做好当前房地产市场调控工作的通知》(川办法[2018]62号)通知,要求各市(州)人民政府,省政府各部门、各直属机构,有关单位,为贯彻落实省委十一届三次全会精神,进一步做好房地产风险防范化解工作,坚持调控目标不动摇,力度不放松,支持刚性需求、坚决遏制投机炒房,从七个方面二十四条细则,促进房地产市场平稳健康发展。

  1、调控大局下,地产形式如何?房价走势如何?成为当下圈内地产客户亟待剖析的风向,投资炒房的调控背后,是否迎来地产续涨、平持或降价?

  首先,同城会(微信公众号 攀枝花同城会)带大家来了解下最为基本的地产开发要素。

  房地产开发,主体最为核心的内容是土地开发成本,也就是说,土地能够供给给开发商的机会越多,成本越小,房价的涨幅就会越小。如果供给不足,呈现开发商抢地开发,成本自然就会被抬高,在开发商抢地补仓的基础上,楼面地价就会不断上涨,进而推高了房价。

  其次,供求关系决定了价格因素。房地产其实也是商品,如果把房地产比作生活中的某一生活用品,当人们衣食住行中对商品需求性极高时,价格有所涨跌,对于民众而言只是心里预期与现实的比照心情而已,购买需求不减,房价也如此,价格上涨,也无法影响需求过高时民众的购买欲。

  另外,还跟国家对房地产的政策调控、当地经济收入、人口、货币、区位地理优势等系列因素导致,在这里不作过多基础的普及,主要针对现今局势下,三四线城市的地产影响,作浅析:

  同城会(微信公众号 攀枝花同城会)认为,近来房地产市场调控政策密集出台,各地的限购政策、调控政策相继出炉,抛开这些密集的数据性文书的分析,单单从政策的密集调控与限购、调控等方面,反映了两个实质的问题:一是房价上涨的趋势没有变。国家出台系列调控、限制令,是因为市场趋势仍旧在不可控的轨道上前行,调控就是为了房价上涨,如果房价不上涨,调控就显得没有了意义不是。二是社会的供需矛盾已然突出。限购的意义何在?直白点说,就是买的人太多了,而房子又太少了,不见得每个买房的都是炒房客,从生活条件的改善,农村与城市户口的转换,子女教育问题等等,造就了太多的购房需求,所以,通常被称为这个社会上最为耗钱的生活“刚需”,可见人们需求。

  2017年起,一二线城市的抑制开发到鼓励开发三四线城市,貌似地产的天秤开始倒向了三四线城市,在城市基础较为薄弱的三四线,面对浩浩荡荡、带着自身品牌的地产开发队伍,唯有扫雪迎进门的道理,土地成本低,运营销售成本低,人力成本低,让开发商在一二线的单售价基础上折扣又折扣,还是赚得盆满钵满。自2018年起,三四线强开发商,已经呈列队趋势,作为国内国际知名开发商,三四线城市一直是上市企业想触摸的战略宝地,奈何总觉得看不上眼,都懒得伸手,如今,在政策鼓励和利益端口的空间,让开发商开始着手布局三四线城市,以此作为集团在当今形式下的“边陲”战略支撑,伺机再以傲娇姿态杀回故里,继续雄踞于“刚需”条件下的一二线年,全国三四线的棚改提速,据了解,全国每年提供棚户区专项资金1.5万亿元,三年共计4.5万亿元,在宽松的货币政策环境下三四线城市的房价上涨是一种必然,且棚改政策的货币支付率已上升至60%,棚户区人口购房需求量增大,有了大量的棚改区民购买量支撑,房价不涨,有些没有道理。

  三四线租购同权、租购并举趋势使然。虽然租购同权、租购并举是2017年于广州提出的新名词,风靡一二线城市地产走向,事实证明,一二线的租购同权、租购并举推行受阻,未能如期实现,但这一态势却悄然向三四线行进,三四线城市的城市特性,正好又符合这一创新举措的实现可能,同时,又迎合了当下政策偏向三四线发展的趋势,这会将进一步反作用于城市房价的提升。

  统一登记平台和房地产税、空置税的平衡化。政策诱因,是产业密集发展的根本内驱,所以,在开发实际刚需地产产品,还居于民的同时,国家又进一步加大了登记平台及税务调控办法,目的是把炒房、以财富功能意义为主的地产形式,拉回到居住功能新常态中来,这一办法的出台,又从另一个层面反衬了地产行业在大局市场中容易失衡,既要开发三四线,又害怕三四线房地产“作用”于一二线,既限制“过涨”,也要防止“大跌”。

  作为阳光康养,东方太阳谷的攀枝花,集钒钛、钢铁、水果、鲜花、空气、阳光于一身,显现出了极富个性的城市名片,康养旅游、钢铁钒钛、水果鲜花三步同行的城市战略,在现今地产局势影响下,又会有哪些可能的变数?

  炳三区、恒大城、碧桂园、仁和的区位,站在未来10年的角度分析,房价肯定是以螺旋式攀升的,大涨小回,既属常态。

  康养旅游,健康养生,成为了当代国民的生活理念,追求环境的舒适度,追求单位成本受益最大化,将成为大健康人群亲睐的长居地。与攀枝花城市特性比较,类似健康养生的自然环境宜居地,生活及养生成本极高,又需辅以暖冷气、过分干燥或潮湿等等,对身体的自然养生或多或少有影响。未来,到攀枝花康养而居人群,将会呈现高态势,宜居居房,宜养养身,首要的条件,即是对住房的需求,因此对房价的影响,可想而知。

  在建设康养旅游,钢钒大城的基础上,攀枝花也出台了人才引进的办法,通过对高精尖人才对基础软硬件的需求和宜居适度上,选择服务对象城市,从而促进城市建设的更高瞻性、更专业性、更创造性。未来十年,在建项目的软硬件配套基本齐备环境下,人才引进工作更显高效,城市绝对人口更会因为城市发展状况呈现增长趋势,在人居极端饱和的大城市,尽享城市配套的高服务、高密集、高规格,但也往往因此伴随宜居指数的急骤下降,因此,未来趋势,城市的绝对人口,将会为攀枝花的房价起着促进作用,毋庸置疑。

  即是如此,短期内攀枝花房价的走向,同城会(微信公众号 攀枝花同城会)认为,

  攀枝花积极推动国家棚改工作,提速落实目标任务,这就上文所述的增加了棚改户的购买需求,但就目前情形而言,两部分可得结论:恒大地产、碧桂园为代表的已建在售项目和金科、领地、高宇等为代表的在建待售项目。已建在售项目,消耗了本地购买户及前期棚改后产生购买的客户量,而在建待售项目体量较大,项目较多,本地城市棚改户无法及时消耗掉现今推售的房源,作为城市战略布局的炳仁线沿线,是集规格和期待于一体的未来型区域中心,但作为商业体系非常薄弱的“未来型”市场,相继推出多于市场消耗量的方量,必将在价格上需有所讲究,且需外来市场进行定量消耗。

  上述限购、征税等已说过的调控政策就不再多说,这里着重强调两个政策:其一2018年传出的“立法先行、充分授权、分步推进”原则落实时间定于2019年,目前联网工作已经完成,立法和配套措施待出台发布,意思是房地产税和空置税,国家开始要过法律程序,要收税,先立法再实行。当然,这样的政策基于目前的房地产市场,只能逐步因城而施,不能一步到位。但只要有一二线城市代表被立法依矩行事了,不用地产新政的条款落实到地方城市要多久,多购、超购、炒房者自就望而却步了,自然也就增大供需市场的供给量,需求端有了更多的选择,房价能盲目上涨?其二是国家将利用手段,要求开发商在完成审批拿地手续后,规定限定时间内必须完成动工,超限未启动的,政府强行收回土地开发全权。这就倒逼开发商拿地抬价不搞开发的现象无所遁形,也警示准备拿地观望市场地价坐等丰收者,有可能会面临拿地亏损。实际这些举措,都在逼着开发商履约,中国目前城市中心郊外,有很多地皮被掌握在少数人手里,等待合适价位转手倒卖转大钱,这样的新政,必将城市开发节奏提速,更能增加城市供给总量,而攀枝花现今也有同其他城市一样的行业特性,相信在短期内,真正的供需关系,定是前者多于后者,再如开发商需一次性推出房源,真实售房,禁止泡沫化相关政策等等。

  从攀枝花火车南站迁址,炳仁线打造攀枝花特色城市干道,万达广场落户,金科、碧桂园等分析,未来五年内,炳三区的商业体系将进一步健全,炳草岗市中心的商业圈将逐渐上移至万达广场为核心的周围服务商圈,炳三区的商业服务将获得极大提升,同时,主道两侧较近区域的宜居值也有下降的极大可能,生活全方位商业服务体系和宜居幸福指数是反比依存的,因此,其预估态势如此。而火车南站的迁移,又会将密地至金江变为城郊,火车北站将以服务园区发展为核心,会进一步促进园区围绕火车站迁移或更多工业产业密集集中火车北站区域,形成独立的工业中心区。南迁客运站后,仁和会成为人流最为集中,发展最为集中,开发最为核心的人气区域,又于仁和天然的地理及环境基础,前期基础配套等,必将为仁和区的地产带来极大变数,仁和农村的投资将起量巨变,从而质变仁和的农村面貌,特别的区郊地势基础设施较好的农区,是首批被开发的对象无疑。远站近城,疏闹毗静的区域段位将会受宠,届时,如果炳仁沿线生活商业基础配套齐备,将会出现三个宜居圈,仁和圈,炳仁圈,竹湖园圈。以三中和攀大为中心点辐射的半径距离圈,类似竹湖园有文化基础,有环境基础的圈子生活,到时候应会提升宜居指数,从而出现可能的三圈最佳宜居地,而商圈将会出现仁和中心人流圈,与炳草岗万达为中心的中高端全综合型商圈。

  炒房功能性将会受到抑制是无疑的,增值系数亦在两三年内可能性不大,但作为住房需求而言,保值是没有什么问题的,且房价会跟几个圈位和区位中落差有明显的可能,预计,未来半年左右,基于棚改及康养势头、在建项目等,会持续卖方市场,可稍作选择,市场转换为买方市场的机会仍是有的,各自酌情按需斟酌即是。

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